Белгород: квартиры на «вторичке» за 2 млн рублей

Квартиры в многоэтажках Белгорода пользуются в последнее десятилетие устойчивым спросом. Цены на такое жилье растут гораздо быстрее, чем в среднем по России. В этом обзоре БН рассмотрит квартиры стоимостью до 2 млн руб. – как в самом Белгороде, так и в ближайших пригородах.

Мы будем искать полноценную однокомнатную квартиру площадью не менее 30 кв. м, имеющую выделенную кухню и собственный санузел. Комнаты, малосемейки, секции в общежитиях, доли в квартире рассматривать не будем – в будущем они станут предметом отдельного обзора БН.

Обозначая верхнюю границу нашего ценового диапазона в 2 млн руб. нижнюю смело можно было бы установить на отметке 1,6 млн. Ибо дешевле полноценную однокомнатную квартиру в Белгороде купить невозможно, хотя еще год назад, при наличии 1,6-1,7 млн руб. у покупателя была даже возможность выбора.

«Двушки» не найдется?

Встретить в сегменте до 2 млн руб. что-то, кроме однокомнатных хрущевок, БН не рассчитывал. Но оказалось, что за эти деньги еще можно обзавестись жильем улучшенной планировки и даже «двушками». Все зависит от расстояния до центра Белгорода.

«В качестве примера приведу две двухкомнатные хрущевки со смежными комнатами площадью около 44 кв. м – одна на 1-м, другая на 5-м этаже. Дома, в которых предлагаются эти квартиры, расположены в районе Крейда, в Михайловском проезде. Состояние среднее. Цена квартир – 1,9-2 млн руб. Это едва ли не самые дешевые варианты двухкомнатных квартир в Белгороде, если не брать в расчет срочные продажи. Что касается однокомнатных квартир, предлагаемых по ценам до 2 млн руб. могу утверждать, что тут выбор пока есть. Можно присмотреть даже квартиру с неплохим ремонтом – свежими пластиковыми окнами, новой сантехникой и так далее», – рассказывает директор АН «Абсолют» Оксана Медведева.

Двухкомнатная квартира, расположенная в Михайловском проезде. 1А, экспонируется с декабря года. Она расположена на 1-м этаже 5-этажного дома, может похвастать пластиковыми окнами и новыми межкомнатными дверями. Площадь кухни – 6 кв. м, а комнат – 28 кв. м. Дом расположен на ответвлении от основной автомагистрали. Впрочем, остановка общественного транспорта – в двух минутах ходьбы. Заявленная цена – 1,92 млн руб.

Отметим, район Крейда, о котором говорит Оксана Медведева, традиционно считался непопулярным и самым дешевым по стоимости недвижимости, поскольку жилая застройка в нем перемежается с бесчисленными промзонами. Расположен этот район в восточной части областного центра.

Однако в последние годы на Крейду приходят серьезные застройщики, и лицо района меняется в лучшую сторону. В частности, можно упомянуть современный микрорайон «Заря». строительство которого заканчивает УК ЖБК-1. Соответственно, по мере «облагораживания» района, в нем растут цены и на вторичное жилье.

Центровые «однушки»

Если говорить о центральных районах Белгорода, то здесь в выбранном нами ценовом сегменте обнаруживаются лишь хрущевки, построенные в 1960-1970-х годах. Нельзя сказать, что Белгород очень уж пострадал от масштабных строительных экспериментов Никиты Хрущева, однако дома этого типа весьма распространены.

Так, в центре, на ул. Князя Трубецкого, 39, предлагается к продаже типичная 1-комнатная хрущевка на 1-м этаже 4-этажного дома. Общая площадь – 32 кв. м, кухня – 6 кв. м. Продавец надеется привлечь клиентов возможностью переоформления квартиры в нежилое помещение. Заявленная цена – 2 млн руб.

Другой типичный вариант 1-комнатной хрущевки предлагается в северной части белгородского центра, на Садовой ул. Объект представляет собой квартиру площадью 31 кв. м и расположен на последнем этаже 5-этажного дома. К достоинствам варианта можно отнести раздельный санузел и большую площадь комнаты – 20 кв. м. Заявленная цена – 1,9 млн руб.

Оригинальный вариант встретился на ул. Лермонтова, 9а. Глядя на типично «хрущевские» площади 1-комнатной квартиры (площадь – 30 кв. м, 16 кв. м – комната, 6 кв. м – кухня), удивляешься – ведь дом находится в новом микрорайоне. Жилье расположено на 2-м этаже 6-этажного дома. Выполнен ремонт. Не исключено, что этот объект – «жертва перепланировки». Заявленная цена – 2 млн руб.

За эти же деньги можно найти квартиры и большей площади. Причем, расположены они будут в хороших районах. Так, на Харьковской горе предлагается однокомнатная квартира в доме по ул. Костюкова. Общая площадь – 39 кв. м, но кухня всего 6,8 кв. м. Находится этот объект на 8 этаже панельной 9-этажки.

За городской чертой

По мнению Елены Крокус, руководителя АН «Крокус Риэлт», на «вторичке» 2-комнатные квартиры в искомом ценовом сегменте сейчас можно найти лишь за пределами административных границ Белгорода.

«Такие варианты можно встретить в Строителе, в поселках Новосадовый, Ясные Зори и так далее. В черте Белгорода, имея на руках 2 млн руб. можно купить лишь однокомнатную хрущевку. Цены за последний год серьезно выросли», – говорит риэлтор.

Приведем несколько примеров типичных «пригородных» вариантов.

В поселке Веселая Лопань обнаружилась даже 3-комнатная квартира площадью 67 кв. м. расположенная на 1-м этаже 3-этажного кирпичного дома. Назвать эту квартиру хрущевкой было бы нечестно, поскольку ее площадь скорее соответствует формату «улучшенной планировки». Но подкачала кухня – всего 8 кв. м. В общем, некий промежуточный вариант. Поселок расположен примерно в 15 км на юго-запад от Белгорода. Заявленная цена квартиры – 1,8 млн руб.

Квартиры в небольшом ухоженном городе Строитель весьма востребованы у покупателей. Он расположен на 18-20 км севернее Белгорода и надежно связан с ним транспортными маршрутами, что и делает его доступным и популярным.

В этом городке нашлась свежая и вполне современная 1-комнатная квартира площадью 41 кв. м и кухней 13,8 кв. м. Располагается она на 4-м этаже 10-этажного дома, и выставляется за 1,95 млн руб.

Говоря о ближнем пригороде, стоит привести в качестве примера поселок Разумное, фактически сливающийся с Белгородом. Здесь также нашлись более интересные варианты, нежели обычные хрущевки. Так, на пр. Ленина 1-комнатная квартира площадью 39 кв. м и кухней 8 кв. м. расположенная на 1-м этаже типовой панельной 5-этажки, оценивается в 1,72 млн руб. а похожий вариант на последнем этаже 6-этажного кирпичного дома на ул. Бельгина предлагается за 1,95 млн руб.

Кто покупатель

Несложно рассчитать, что 1 кв. м 1-комнатной белгородской хрущевки площадью около 30 кв. м стоит сегодня 60-65 тыс. руб. Во многих новостройках Белгорода цена «квадрата» намного ниже. Если же обратить взор на рынок индивидуальных домов в сегменте до 2 млн руб. видно, что за деньги, аналогичные цене 1-комнатной хрущевки, можно купить вполне бодрый домик в пригороде площадью 50-80 кв. м, с «удобствами» и участком в несколько соток.

Возникает естественный вопрос – кто же, в таком случае, приобретает жилье в пятиэтажках победившего социализма? Что заставляет покупателя выбирать тесные квартиры со смежными комнатами и низкими потолками?

Отвечая на этот вопрос, нужно учитывать то, что типовая застройка 1960-1970-х годов находится преимущественно в центральных районах Белгорода, где хорошо развита инфраструктура и общественный транспорт. Кроме того, в новостройках сегодня не так-то просто найти квартиру площадью 30 кв. м. Приведенный выше пример на Лермонтова – редкое исключение. Поэтому при относительно невысокой цене «квадрата», стоимость «однушки» в строящемся доме за счет большей площади оказывается значительно выше цены 1-комнатной хрущевки.

«Многие москвичи покупают квартиры в Белгороде на «свободные деньги» и живут в них подолгу, отдыхая от столичной суеты. И, кстати, не только москвичи оценивают инвестиции в белгородские квартиры как весьма перспективные вложения. Так поступают и жители других российских регионов», – говорит директор ООО «ПроектСтрой Плюс» Ольга Доможирова.

Если свободных средств у инвестора всего 1,8-2 млн руб. то хрущевка в центре – весьма неплохая покупка. Не секрет, что квартиры в центральных районах города легче сдать, они более ликвидны в случае продажи.

Подведем итоги

Несмотря на традиционно высокий спрос на бюджетные квартиры, наши эксперты весьма скромно оценили долю, которую занимают сделки в исследуемом ценовом сегменте на фоне общего объема продаж белгородских агентств недвижимости. Так, Оксана Медведева полагает, что эта доля – 15%. Елена Крокус и вовсе ограничивает ее 5%. Что ж, можно только порадоваться выросшей покупательной способности населения, предпочитающего более свободное и комфортное жилье.

Двухкомнатные квартиры Белгорода: дефицит и паника разгоняют цены

Двухкомнатные квартиры занимают внушительную долю на вторичном рынке жилья в Белгороде. По оценкам риэлторов, этот показатель составляет 30-40% от общего объема предложения. Что сегодня представляет из себя этот сегмент и какова в нем ценовая динамика?

Проходная цена

На сегодня минимальная цена, за которую можно приобрести двухкомнатную квартиру в Белгороде, держится на уровне 2,3 млн руб.. – поделилась наблюдениями Оксана Медведева, директор АН Абсолют . – Но за такую цену вряд ли можно рассчитывать на площадь более 40-42 кв. м .

Дешевые двушки – это либо хрущевки на окраине, либо квартиры в реконструированных общежитиях. Последние, по мнению Оксаны Медведевой, имеют существенный недостаток. Отсутствие выделенной кухни с правильной системой вентиляции существенно снижает качество жилья. Такие квартиры встречаются на улицах Костюкова, Горького, Студенческой и некоторых других.

Анализ собственной базы БН в Белгороде показывает, что двухкомнатные квартиры ценой до 2,5 млн руб. занимают лишь 7,2% предложения двушек , а до 2,3 млн руб. – всего 2,8%. Цена квадратного метра на вторичном рынке двухкомнатных квартир, таким образом, начинается с 60 тыс. руб.

Напомним, к середине марта средняя цена квадрата на вторичном рынке белгородского жилья оценивалась аналитиками в 63,7 тыс. руб.

Виталий Пискунов, директор Центра недвижимости Метраж , считает, что в ближайшее время нижняя планка в этом сегменте подскочит до 2,7 млн руб. за квартиру. Почему – читайте ниже.

Двушки в дефиците

По мнению риэлторов, сегодня на рынке недвижимости Белгорода образовался дефицит двухкомнатных квартир.

Такое жилье покупают, как правило, семьи с детьми и пенсионеры, – рассказывает БН Дмитрий Хохлов, руководитель АН Империя 31 . – А поскольку в Белгороде активно поощряются растущие семьи, спрос в этом сегменте очевидно превышает предложение. Стабильный спрос на белгородскую недвижимость со стороны переселенцев из других регионов, особенно вышедших на пенсию, также подогревает спрос на двушки .

Напомним, губернатор Белгородской области Евгений Савченко недавно предложил выплачивать семье, где появился третий ребенок, пособие в 1,5 млн руб. Ввести новшество планируется к году. Таким образом, семья, которая до рождения третьего ребенка ютилась в двушке , за счет субсидии получит возможность перебраться в 3-,4-комнатную квартиру. Если это предложение будет реализовано, возможно, спрос с дефицитного сегмента двушек частично сместится в сторону квартир с большим количеством комнат, которые сегодня востребованы куда меньше.

По словам Оксаны Медведевой, справедливая цена стандартной двухкомнатной квартиры площадью 50-54 кв. м в Белгороде составляет 3,3 млн руб. Однако продавцы просят больше, так как спрос на двушки в Белгороде значительно превышает предложение. Средняя цена на двухкомнатную квартиру площадью 50-60 кв. м в реальности – 3,6 млн руб. как рассказал Дмитрий Хохлов.

Собственные наблюдения БН и в данном случае довольно точно соответствуют оценкам экспертов. Напомним, по данным на 17 марта года, средняя цена двухкомнатной квартиры вторички фиксировалась на отметке 3,64 млн руб.

Игра на панике

Виталий Пискунов считает, что сегодня уместнее говорить не об удорожании вследствие дефицита двушек , а о панических скачках цен на квартиры. По его словам, рынок недвижимости Белгорода демонстрирует спекулятивный рост цен. который обусловлен украинскими событиями и ростом курсов евро и доллара. Особенно, по его мнению, это отражается на рынке одно- и двухкомнатных квартир.

Сегодня средние цены на двухкомнатные хрущевки варьируются уже в диапазоне 2,6-3,4 млн руб. – говорит собеседник. – Мы наблюдаем цепную реакцию, когда продавцы, отслеживая чужие объявления, буквально соревнуются – кто выставит дороже. В сегменте двухкомнатных квартир за месяц-полтора цены предложений выросли на 10-15%. В то же время покупательская способность у населения осталась прежней. Отсюда возможны два варианта развития событий. Или продавцы начнут уступать, и ситуация стабилизируется, либо они будут ждать тепла, которое традиционно приводит в Белгород состоятельных покупателей из других регионов. Последние не слишком вдаются в особенности формирования стоимости на местную недвижимость и будут платить по выставленным ценникам .

Покупателям Виталий Пискунов сегодня не советует слишком долго гулять по рынку .

Так, наши клиенты, которые в течение двух месяцев искали хорошую двушку , в результате купили за эти деньги хорошую однушку , – говорит эксперт. – Те, кто продал свое жилье и ищет новое, действуют быстро, опасаясь дальнейшего роста цен. Те, у кого жилье имеется, и кто планирует воспользоваться ипотекой, не торопятся, выжидая варианты срочных продаж или снижения цен. Буду откровенен – мы и сами сегодня выставляем двухкомнатные квартиры по космическим ценам, которые диктуют продавцы. Посмотрим на развитие ситуации. Снизить всегда успеем .

От квартиры – к дому

Рост цен на двухкомнатные квартиры в Белгороде реально может сдержать (и уже сдерживает) один серьезный фактор – наличие огромного предложения индивидуальных домов, где цена за 1 кв. м существенно ниже.

3,5-3,7 млн руб. которые сегодня просят за среднюю двушку площадью 50-60 кв. м, вполне достаточно для строительства собственного дома площадью 100 кв. м. На это придется затратить порядка 2,5 млн руб. Плюс участок – в пригороде еще можно купить 15 соток за 1 млн руб. А льготный, от Белгородской ипотечной корпорации, обойдется в разы дешевле. Несомненно, сейчас многие покупатели, которые рассчитывали на двушку , обдумывают это вариант. Если рост цен на волне панических настроений не остановится, эта часть спроса уйдет в сектор ИЖС , – сообщил Дмитрий Хохлов.

Рынок ИЖС в Белгородской области исторически довольно инертен – он подобен тяжелому маховику, который не под силу быстро раскрутить даже паническим настроениям.

Что на рынке?

Посмотрим на типичные предложения двухкомнатных квартир из базы БН. Поскольку, по словам экспертов, ситуация на рынке быстро меняется, ограничим выборку вариантов неделей.

Одно из самых дешевых предложений – квартира на улице Ватутина. Иногородних покупателей стоит предупредить – кроме улицы Ватутина, в городе есть еще и проспект Ватутина, являющийся одной из главных магистралей Харьковской горы, где цены на недвижимость намного выше. Указанная квартира на последнем этаже панельной пятиэтажки имеет площадь 40 кв. м, кухня – 7,5 м. Цена – 2,2 млн руб.

За 3,5 млн руб. как и сообщали эксперты, сегодня сложно найти двушку площадью более 60 кв. м, однако в базе БН такой вариант отыскался. На улице 5-го Августа за эту цену предлагается квартира площадью 62 кв. м на 7-м этаже 11-этажного панельного дома. Кухня – 9 кв. м. Дом 2002 года постройки. Продавец сообщает о двух балконах и хорошем ремонте.

Верхнюю планку цен в сегменте двухкомнатных квартир эксперты определили на уровне 5-6 млн руб. Причем, в сегменте элитного жилья убранство и мебель начинают играть более значительную роль. чем количество квадратных метров.

Хотя в базе БН нашелся и вариант двушки за 8.5 млн руб.. типичным для рынка его не назовешь. А вот за 5,77 млн можно купить квартиру площадью 79 кв. м в центре Белгорода. на улице Белгородского Полка. Кухня – 15,3 кв. м. Квартира продается с дорогой мебелью, двумя кондиционерами. Продавец сообщает о наличии двух зимних садов . Также указывается, что есть место в подземном паркинге, однако оно не входит в цену квартиры.

Очевидно, что на рынке двушек цены ушли выше реальных рыночных значений. Пока рано говорить о панике, но нервозность в продажах точно присутствует. Весной и летом, скорее всего, цены не упадут.

Если сегмент ИЖС можно признать стабилизирующим фактором для городской вторички , то первичный рынок, напротив, выступает разгоняющим . Строительные компании в Белгороде, почуяв конъюнктуру, оперативно подняли цены впрок . Но если застройщик может серьезно подвинуться при торге, то для частника пойти на компромисс бывает намного сложнее. На сегодняшний момент средняя цена 1 кв. м в двухкомнатных квартирах на первичном рынке составляет 55-65 тыс. руб.

Источники: http://www.bn.ru/belgorodskaya-oblast/articles//03/28/104815.html, http://www.bn.ru/belgorodskaya-oblast/articles//03/20/158979.html